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城中村改造

  什么是城中村改造?


  城中村改造是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划,按照城市化要求,对城中村进行综合改造的行为。


  城中村改造的背景


  城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特殊现象。改革开放以来,我国城市化 进程表现为:进程上属于“急速城市化”,人口城市化虚高;空间上,建设布局出现无序乃 至失控。城市的扩张将城市周边的农村纳入城市的规划范围,城市周边的农村逐渐被城市的 高楼大厦包围,成为了“都市里的村庄”,即城中村。


  我国目前的城中村存在的几类问题:(1)居住人员和社会组织方面,存在着人口密度过高、社会治安压力较大、村民就业和社会保障压力大、城中村管理薄弱等问题;(2)土地、房屋权属状况方面,存在着土地权属混杂、结构失衡、房屋使用性质更改随意、缺乏有效管理手段、建筑质量参差不齐、安全隐患大等问题;(3)规划建设状况方面,存在着村庄规划缺失、规划落实和建设管理难度大、公共服务设施欠缺、居住环境差等问题。


  随着城中村规模的不断扩大以及城中村引发的社会管理问题日益凸显,北京、上海、广州、西安、太原等大、中城市相继启动了城中村改造工作。经过几年的探索,各地逐渐形成了几种不同的城中村改造模式。


  城中村改造与房地产开发的区别


  (一))各地城中村改造相关法律都规定城中村改造需要制定城中村改造方案,改造方案主要包括村庄现状、社区居委会设立、清产核资、拆迁安置、用地规划和建设设计以及经济效益分析等内容。而房地产开发是由开发商获得土地后依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证,然后依照获批的规划设计进行自主开发建设的行为,其设计规划内容不会涉及到改造村庄、设立居委会等方面。


  (二) 城中村改造的一项主要工作就是将集体土地转为国有土地,而房地产开发一般是指房地产开发商获得土地使用权后的建设行为,不需要再对土地所有权性质进行变更。


  (三) 城中村改造还涉及村委会转为居委会、村民户口转为居民户口、集体经济组织转为股份有限公司或有限责任公司等问题,转制工作是城中村改造的重要内容。而房地产开发不会涉及上述内容。


  城中村改造是一项具有积极意义的社会工程和民生工程,是中国城市化进程和探索解决城乡二元体制既存问题的一种途径,与一般的房地产开发在性质上有着本质区别,因此也导致城中村改造在内容和流程上都与房地产开发不同。


  城中村改造的主要类型


  1、政府主导型


  该种模式主要指地方政府作为城中村改造活动的主体和责任人,全面负责城中村改造政 策、城中村改造方案、村民住宅拆迁补偿方案、村民安置方案与村民安置过渡方案的制定和 具体实施,包揽与城中村改造有关的所有工作的一种改造模式。例如杭州的撤村建居模式即 属于这种类型。自 2001 年以来,杭州各区成立了农转居多层公寓建设管理中心,负责农转 居及城中村改造工作。杭州市绝大多数农转居项目由政府负责实施,统一规划、统一操作, 其中筹资、拆迁、安置、建设、管理全部由政府负责。


  2、村集体主导型


  该模式主要是以村集体为操作主体,以集体经济为基础,自行组织实施非市场化的改造。此种模式中,城中村村民通过民主协商、集体讨论的形式决定有关本村改造的所有方案,并通过自筹资金、自行补偿、自我安置的原则完成自我改造任务。


  3、开发商主导型


  该模式指通过市场机制引入有实力的房地产开发企业,借助其雄厚的资金、技术实力和 建设经验,由开发商主导,与村集体或当地政府合作完成城中村改造项目的改造模式。例如 珠海在三旧改造中即主要选择了开发商主导的模式。


  城中村改造的要求


  城中村改造应当充分调动各方面的积极性,以改善城中村综合环境,完备城市公共服务功能,构建和谐社区为目的,坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则,依法保护农村集体经济组织成员的合法权益,积极稳妥地推进。


  城中村改造方案,应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求,以及城中村改造综合用地专项规划指标,统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素,充分听取村民意见,由区城中村改造办公室组织编制。