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【拆迁补偿】【调解息诉,拿到补偿】 拓夫律师充分发挥行政强制中的调解作用,达成被强拆人诉求
信息来源:发布时间:2019年08月26日浏览次数:151
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【案情简介】

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?委托人马某等7人拥有合法所有权的房屋均位于河南省,委托人于2009年通过支付对价从陆某处购买商品房,后又支付9800元委托开发商开办理房屋所有权证。

?2018年3月30日,XX街道办事处城建发展服务中心(以下简称街道办事处)分别张贴《告知书》要求该幢居民三日内向街道办事处提供自己房产及用地的合法规划证件。2018年4月3日,街道办事处办公室分别发布《告知书》告知该幢居民其房屋系违章建筑,要求其三日内清理完毕,否则后果自负。2018年4月7日早上9:00左右,街道办事处副主任带领数人强制拆除了包括7户委托人在内的该幢西单元12户居民的房屋。

房屋被强制拆除后,委托人数人多次到街道办事处了解情况,要求获得合理的赔偿,街道办事处负责人以涉案房屋系违章建筑为由拒不给予委托人相应的赔偿。

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【争议焦点】

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1、街道办事处是否强制拆除的法定职权。

2、委托人的房屋是否能够认定为违章建筑。

3、被强制拆除的房屋如何赔偿或补偿。

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【律师代理思路】

?一、通过律师介入调查取证

通过申请政府信息公开等方式,调查2018年4月7日早上9:00左右强制拆除委托人房屋的拆除主体、调查行政机关强制拆除委托人房屋是否履行了法定程序以及调取委托人的房屋档案了解房屋状况。

二、在掌握基本证据的基础上谈判

谈判是指有关方面在一起相互通报或协商以便对某重大问题找出解决办法,或通过讨论对某事取得某种程度的一致或妥协的行为或过程。

相对于诉讼来讲,谈判如果可以达到委托人的预期,将有效的缩短维权周期,节省人力物力财力。委托人的终极目的是取得合理合法的赔偿款,律师介入之后、在申请政府信息公开过程中、或者后期诉讼的过程中,有关部门了解案件基本情况之后,都有可能主动要求与委托人谈判。在这个过程中,建议委托人在不损害自己利益的情况下,可以尝试与对方谈判和解取得相应的赔偿款。 ?

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【案件结果概述】

20192月,马某等7户委托人与街道办事处达成一致意见,按照被拆除房屋面积10.8进行房屋置换,双方签订了安置补偿协议,并己取得协议原件。

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【相关法律规定解读】

一、委托人的房屋在强制拆除时,其房屋所有权证书合法有效。

根据现有证据及委托人陈述,委托人对涉案房屋拥有合法所有权。即使在取得房屋所有权证时可能存在一定瑕疵,但委托人持有的房屋所有权证上有河南省项城市房地产管理处的盖章,并且在项城市不动产登记中心可以查到房屋档案,在房屋所有权证未被依法撤销之前应属有效。

具体法律依据如下:

《中华人民共和国物权法》

第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

《不动产登记暂行条例》

第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

(二)街道办事处无权认定委托人的房屋系违章建筑。

据委托人的陈述及相关证据显示,委托人的房屋系街道办事处以涉案房产系违章建筑为由而组织拆除。“法无授权不可为”是行政法的基本原则,根据相关法律规定,对违章建筑的认定,街道办事处并不具有法定职权。

相关法律规定如下:

《中华人民共和国城乡规划法》2015年修正版)

第九条 任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划,服从规划管理,并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。

任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报或者控告违反城乡规划的行为。城乡规划主管部门或者其他有关部门对举报或者控告,应当及时受理并组织核查、处理。

?第五十三条 县级以上人民政府城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查,有权采取以下措施:

(一)要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料,并进行复制;

(二)要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明,并根据需要进入现场进行勘测;

(三)责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律、法规的行为。

城乡规划主管部门的工作人员履行前款规定的监督检查职责,应当出示执法证件。被监督检查的单位和人员应当予以配合,不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。

第六十八条 城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后,当事人不停止建设或者逾期不拆除的,建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

三、街道办事处未履行行政强制的相关法定程序,属违法拆除。

根据委托人的陈述,街道办事处系组织强制拆除的实施主体。

行政机关强制拆除行为系属行政强制,应当履行催告、报告、制作现场笔录等程序,并给予委托人陈述申辩的权利。本案中,行政机关未履行上述法定程序,应属违法。

相关法律规定如下:

《中华人民共和国行政强制法》

第十六条 行政机关履行行政管理职责,依照法律、法规的规定,实施行政强制措施。

违法行为情节显着轻微或者没有明显社会危害的,可以不采取行政强制措施。

第十七条 行政强制措施由法律、法规规定的行政机关在法定职权范围内实施。行政强制措施权不得委托。

依据《中华人民共和国行政处罚法》的规定行使相对集中行政处罚权的行政机关,可以实施法律、法规规定的与行政处罚权有关的行政强制措施。

行政强制措施应当由行政机关具备资格的行政执法人员实施,其他人员不得实施。

第十八条 行政机关实施行政强制措施应当遵守下列规定:

(一)实施前须向行政机关负责人报告并经批准;

(二)由两名以上行政执法人员实施;

(三)出示执法身份证件;

(四)通知当事人到场;

(五)当场告知当事人采取行政强制措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径;

(六)听取当事人的陈述和申辩;

(七)制作现场笔录;

(八)现场笔录由当事人和行政执法人员签名或者盖章,当事人拒绝的,在笔录中予以注明;

(九)当事人不到场的,邀请见证人到场,由见证人和行政执法人员在现场笔录上签名或者盖章;

(十)法律、法规规定的其他程序。

【案例评析】

本案可以直接提起诉讼,具体诉讼方向如下:

(一)提起行政诉讼,诉强制拆除房屋的强拆主体强制拆除违法,申请国家赔偿。

行政机关组织实施强制拆除行为系属行政强制性质,而行政强制必须严格履行法定程序,否则即为违法。根据委托人的陈述,本案中行政机关组织强制拆除前并未履行任何的法定程序,由街道办事处实际实施了强制拆除行为。另,街道办事处并不具有认定委托人拥有合法所有权的房屋系违章建筑。故,行政机关行政行为存在明显且重大违法。

由于行政机关在行政执法过程中处于主导地位,故行政诉讼中的举证责任主要在行政机关一方,委托人只要提供证据证明具体行政行为存在,且与本案有利害关系并有明确的被诉主体即可,行政机关行政行为是否合法的举证责任在行政机关一方。根据委托人提供的基础材料基本可以证明具体行政行为的存在,委托人的房屋所有权证可以证明委托人与涉案房屋具有利害关系。而本案中街道办事处是受谁指示作出事实强制拆除行为即便通过信息公开仍然无法获知,本案中也有一个可诉的主体:街道办事处(街道办事处在《告知书》上盖了公章)。行政诉讼确认拆迁主体强拆违法之后可以申请国家赔偿。

(二)提起民事诉讼,主张撤销房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效。

承办律师至项城市不动产登记中心查询房屋档案了解到,涉案房屋买卖合同的相对人为陆某。

本案可以提起民事诉讼,主张撤销购买该房屋时的房屋买卖合同或主张合同无效。

上述两个诉讼均在一定程度上可以达成委托人的目的,但存在周期长、诉讼成本较高等弊端,且存在一定的法律风险,因此,承办律师一直积极与双方进行沟通,争取协商解决,且达到了满意的效果。

【结语和建议】

本案办理之初,与街道办事处协商并不十分顺利。委托人共7户,意见不十分一致,街道办事处愿意协商,也愿意补偿,但补偿条件一直未与委托人达成一致意见。后经委托人要求,提起了行政诉讼,请求法院确认强制拆除行为违法,诉讼过程中,经承办律师多次与法官及街道办事处沟通,并向7户委托人做了大量的解释工作,最终双方达成一致意见,签订安置补偿协议后,委托人撤诉,本案结案。

本案虽然提起了诉讼,但诉讼的主要目的系促进谈判协商。作为承办律师,其终极目标是委托人合法权益的利益最大化,同时也应当综合评判诉讼的时间成本、经济成本,以及诉讼风险,充分发挥律师的调解能力,引导委托人协商息诉。

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